Verwaltungsbeirat – Schnittstelle zwischen Eigentümern:innen und Hausverwalter

6. Starnberger Forum Wohnungseigentum: Abrechnung und Online-Eigentümerversammlung nach dem neuen WEG

Das sollten Sie wissen:

Das Wohnungseigentumsgesetz hat zum 1.12.2020 viele Änderungen erfahren, z.B. im Bereich Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung:

  • Abrechnung und Wirtschaftsplan nach der WEG-Reform: Was hat sich wirklich geändert? (Abrechnungsspitze, Vermögensstatus etc.)
  • Eigentümerversammlung im digitalen Zeitalter: Die hybride Eigentümerversammlung

Donnerstag, 20.01.2022, 18.00 Uhr - ca. 19.30 Uhr (Webinar) oder

Donnerstag, 27.01.2022, 18.00 - ca. 19.30 Uhr (Webinar)

Informations- und Diskussionsforum zum Wohnungseigentumsrecht für Verwaltungsbeiräte und engagierte Wohnungseigentümer in den von Estate5 betreuten Wohnanlagen.

Referent: Rechtsanwalt Thomas Janssen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Anmeldung / Vormerkung: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Themen

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat stellt neben der Versammlung der Wohnungseigentümer:innen und dem Verwalter das dritte Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft dar.

Leider sinkt die Bereitschaft in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften, dass sich Eigentümer:innen für das Amt des Verwaltungsbeirates begeistern lassen. Uns als Estate5 ist die Zusammenarbeit mit den Verwaltungsbeiräten:innen wichtig. Daher zeigen wir im Folgenden die Eckpunkte der Aufgaben eines Mitgliedes des verwaltungsbeirates auf. Wir möchten alle Eigentümer:innen unterstützen, die sich bereit erklären, ehrenamtlich für eine Eigentümergemeinschaft als MItglied des Verwaltungsbeirates zu arbeiten.

Die jährliche Sonderpublikation des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e.V. "Verwaltungsbeirat - Das Fachmagazin für Beiräte in der WEG" erhalten alle Eigentümer:innen, die sich im Verwaltungsbeirat von uns betreuter Wohnanlagen engagieren, von uns einmal im Jahr kostenlos zugesandt.

Wahl Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können (nicht müssen) durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. In den Verwaltungsbeirat können Wohnungseigentümer gewählt werden.

Es besteht jedoch kein Anspruch eines Wohnungseigentümers oder einer Minderheit auf Bestellung eines Verwaltungsbeirats, wenn durch Vereinbarung nicht zwingend ein Beirat vorgesehen ist. Kommt ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Beirates nicht zustande, kann die bei der Abstimmung unterlegene Minderheit auch im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verlangen, dass eine Bestellung durch das Gericht vorgenommen wird, wie es bei der Verwalterbestellung verlangt werden kann. Ein Anspruch auf Bestellung besteht nur dann, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung dies vorschreiben.

Mit dem Wohnungseigentumsmodernissierungsgesetz (WEMoG) ist die Zahl der Beiräte seit dem 1.12.2020 nicht mehr festgeschrieben (§ 29 I WEMoG). Die Gemeinschaft kann nun die Größe des Gremiums an ihre Bedürfnisse anpassen. Auch neu: Es sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 I 2 WEMoG).

Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart oder kein bestimmter Bestellungszeitraum beschlossen wurde, ist der Verwaltungsbeirat auf unbestimmte Zeit bestellt. Anders als bei der Verwalterbestellung kann der Zeitraum auch mehr als fünf Jahre betragen.

Abwahl Verwaltungsbeirat

Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat jederzeit durch Mehrheitsbeschluss ohne Angabe von Gründen abberufen. Der Verwaltungsbeirat kann jederzeit, jedoch nicht zur Unzeit, sein Amt niederlegen.

Aufgaben des Verwaltungsbeirates

Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

  • Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen
  • Rechnungen und Kostenanschläge sind nur zu prüfen, soweit sie Gegenstand der Abrechnung sind.

Estate5 bietet seit April 2020 eine "digitale Belegprüfung" an. Alle Buchungen sind mit den zugehörigen Belegen verknüpft und können online überprüft werden. Einfach, komfortabel, unabhängig von Uhrzeit und Aufenthaltsort und - in Zeiten der Corona-Krise - sicher von zuhause aus.

Ein guter Hausverwalter arbeitet eng mit dem Verwaltungsbeirat zusammen, z.B. führt man gemeinsame Begehungen der Anlage durch oder stimmt die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung zusammen ab.

Ehrenamt Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat ist ehrenamtlich tätig, jedoch erhält er seine Aufwendungen (Porto, km, Druckerpatronen etc.) erstattet. Viele Eigentümergemeinschaften beschließen eine jährliche Aufwands-Pauschale. Diese bewegt sich bei Eigentümergemeinschaften bis zu 100 Wohneinheiten in der Größenordnung 20 – 100 Euro pro Jahr und pro Verwaltungsbeirat.

Haftungsrisiko des Verwaltungsbeirates

Die Haftung des unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeirats ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 III WEMoG). Die Aufwandsentschädigung zählt nicht als Entgelt.

Die Beiräte bemerken bei der Rechnungsprüfung mangels ausreichender Belegeinsicht nicht, dass der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen weitgehend für sich verbraucht hat. Dem Verwalter wird Entlastung erteilt; wenig später geht er in die Insolvenz. Die Gemeinschaft sieht ihr Geld nicht wieder und verklagt die Beiräte auf Schadensersatz – Mit Erfolg, weil diese die bei der Belegprüfung bestehenden Pflichten grob fahrlässig verletzt haben (OLG Düsseldorf v. 24.09.1997 – 3 Wx 221/97).

Tipp: Versicherung für den Verwaltungsbeirat

Für Beiräte und Gemeinschaft ist der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für die Beiräte das Beste. Die Kosten sind überschaubar.

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